Passoires thermiques : la décote immobilière s’accélère
- Frédéric Vaquaise
- 24 juin
- 5 min de lecture
En 2025, les "passoires thermiques" ne font plus illusion : elles se vendent moins bien, moins cher, et deviennent progressivement invendables dans certaines zones. Entre les interdictions de location imminentes et le coût des travaux de rénovation, leur valeur foncière est en chute libre. Explications.
1. Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Le terme « passoire thermique » désigne un logement dont les performances énergétiques sont particulièrement mauvaises. On parle ici des logements classés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), c’est-à-dire ceux qui consomment plus de 330 kWh d’énergie primaire par m² et par an.
En clair, ce sont des habitations qui laissent s’échapper la chaleur l’hiver, et laissent entrer la chaleur l’été, rendant le confort difficile à maintenir… malgré des factures énergétiques souvent très élevées.
Ces logements représentent encore environ 5,2 millions de résidences principales en France, selon les données de l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE, 2023).
📌 Le saviez-vous ?Une maison mal isolée perd environ 25 à 30 % de sa chaleur par les murs. Viennent ensuite les combles (20 à 25 %), les fenêtres (10 à 15 %) et les planchers bas (7 à 10 %).
👉 Cela signifie qu’une mauvaise isolation des murs peut, à elle seule, faire exploser votre facture de chauffage.
Exemple typique : une maison individuelle des années 70 sans isolation des murs extérieurs peut consommer jusqu’à 3 000 € de chauffage par an pour un foyer moyen. Une rénovation thermique adaptée peut diviser ce chiffre par deux, voire plus.
🔹 Zoom historique : le DPE est obligatoire depuis 2006 mais sa refonte en 2021 a changé la donne en fiabilisant les calculs. Depuis 2023, il conditionne les aides, les ventes et les locations.
2. Les contraintes réglementaires qui pèsent sur ces biens, et qui leur font perdre potentiellement de la valeur !
Depuis 2021, la loi Climat et Résilience a introduit une série de mesures visant à accélérer la rénovation énergétique des logements.
Parmi les plus impactantes :
🔹 Interdiction progressive de mise en location
Depuis janvier 2023 : les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m²/an sont interdits à la location.
En 2025 : ce sera au tour de tous les logements classés G.
En 2028 : les logements classés F seront également interdits à la location.
En 2034 : ce sera le tour des logements classés E.
🔹 Audit énergétique obligatoire
Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de logements F ou G. Ce document informe l’acheteur sur les travaux à prévoir et leur coût estimé.
🔹 Fin des aides pour les mono-gestes
Les aides publiques telles que MaPrimeRénov’ favorisent désormais les rénovations globales plutôt que les simples changements de fenêtres ou d’isolation partielle.
📌 Le saviez-vous ?Un propriétaire mettant en vente un bien classé F ou G sans audit énergétique s’expose à l’annulation de la vente ou à des sanctions. L’acheteur peut aussi demander une baisse significative du prix de vente.
DOMODEV intègre systématiquement ces contraintes dans ses conseils et propositions techniques. Chaque chantier est pensé pour répondre aux exigences réglementaires actuelles et futures.
3. Des conséquences concrètes pour les propriétaires vendeurs d'un bien identifié comme passoire thermique
Pour un propriétaire d’un bien classé F ou G, les impacts sont nets :
📉 Une décote à la revente
Selon les dernières études de Notaires de France et SeLoger, une maison classée F ou G peut perdre entre 10 et 20 % de sa valeur par rapport à un bien similaire bien classé. Dans certaines zones rurales, cette décote peut aller jusqu’à 25 %.
🕐 Un allongement du délai de vente
Une passoire thermique reste en moyenne 2 à 3 semaines de plus sur le marché qu’un logement bien noté. Les acheteurs sont de plus en plus sensibilisés à la question de la performance énergétique.
💸 Des coûts de rénovation dissuasifs
Un acquéreur potentiel intègre dans son budget les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique. S’il estime le coût trop élevé, il négociera à la baisse, ou ne fera tout simplement pas d’offre.
📌 Le saviez-vous ? D’après une étude de MeilleursAgents (2023), chaque lettre gagnée sur le DPE permet en moyenne de récupérer 5 à 7 % de valeur lors de la vente. Autrement dit, rénover une maison F pour atteindre le C peut représenter une revalorisation de 15 à 20 %.
4. Immobilier en Loire-Atlantique : un marché dynamique… mais exigeant
La Loire-Atlantique n’échappe pas à cette tendance.
📊 Quelques chiffres clés :
- Selon l’ADIL 44, près de 9 % des logements du département seraient encore classés F ou G.
- À Nantes, la part des passoires thermiques chute plus vite, mais dans les zones rurales ou littorales, elles restent nombreuses.
- Une étude menée en 2023 par l’agence locale de l’énergie (Alisée) révèle que le prix moyen au m² d’une maison rénovée énergétiquement à Vertou ou Basse-Goulaine est supérieur de 12 à 18 % à celui d’un logement mal isolé.
Le cas typique : une maison années 70 en périphérie nantaise
Ces maisons sont nombreuses, bien situées… mais souvent mal isolées. Leur rachat intéresse les familles, à condition qu’un programme de rénovation énergétique soit prévu, voire déjà engagé.
Exemple client DOMODEV : à Haute-Goulaine, un couple souhaitant vendre a confié à DOMODEV une ITE complète. Trois mois plus tard, la maison a été vendue au prix affiché, alors que les agences tablaient initialement sur une négociation de 10 %.
5. Comment DOMODEV aide les propriétaires à valoriser leur bien
Chez DOMODEV, nous accompagnons les propriétaires qui veulent améliorer les performances énergétiques de leur maison, que ce soit pour leur confort… ou pour mieux vendre.
🛠️ Un audit de situation pour cibler les travaux utilesNotre équipe réalise un diagnostic thermique sur site afin d’identifier les points faibles du bâti (murs, toiture, menuiseries…). Objectif : éviter les rénovations inutiles et concentrer le budget sur les zones les plus énergivores.
🧱 Une expertise reconnue en isolation thermique par l’extérieur (ITE)L’ITE est l’une des solutions les plus efficaces pour transformer une passoire thermique en logement performant : suppression des ponts thermiques, préservation de la surface habitable, amélioration de l’esthétique de la façade.
Exemple à Vertou : une maison des années 80 a vu son classement DPE passer de F à C après 3 semaines de travaux. Le propriétaire a pu vendre son bien 40 000 € de plus que l’estimation initiale pré-travaux.
💡 Focus technique : pourquoi l’ITE est-elle si performante ?
- Elle traite les murs, principaux postes de déperdition thermique (jusqu’à 30 %).
- Elle évite les ponts thermiques au niveau des planchers intermédiaires.
- Elle améliore le confort d’été en réduisant les surchauffes.
Une sérénité garantie
Chez DOMODEV, aucun acompte n’est encaissé tant que les aides ne sont pas validées. Un chantier ne démarre que lorsque tout est prêt. C’est notre Charte Sérénité.
